1、项目概况：军休文化活动大楼，建筑面积4307.9平方米******消防控制室、高压配电间等。

2、服务范围：军休文化活动大楼全部区域，包括保安、保洁、维修保养、园林绿化、教学、会议、接待服务等。

3、主要设备设施：

（1）供配电系统：高压配电间（专变）。

（2）给排水系统：无负压供水泵******消防水箱屋顶1个。

（3）中央空调系统：开利42VD0系列。

（4）******消防强排烟系统******消防报警系统1套、柜式气体灭火装置2套、室内消火栓21个、灭火器42个。

（5）电梯：富士达电梯1台。

（6）直饮水系统。

（7）有线无线网络系统。

（8）安防监控系统。

（9）信息发布系统。

（10）网络中心机房设备系统。

（11）音视频系统12套。

?人员配备及要求?

?????1、人员配备

2、人员基本要求

（1）所有岗位人员年龄，男性：在20-60周岁之间，女性：20-55周岁之间，无传染疾病。

（2）项目经理需具有丰富的物业管理经验，责任心强，服从业主方安排；

（3）保洁员要求品貌端正、身体健康，品行良好，朴实肯干，能吃苦耐劳经培训具有清洁工作标准操作技能；

（4）保安人员要求品貌端正、身体健康，品行良好，无犯罪记录，朴实肯干，能吃苦耐劳******消防、监控等安保设备；

（5）所有人员应具备良好的思想素质，诚信守法，讲求社会公德和职业道德。热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神。身体条件达标。所录用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、有从业经历和熟练技能。

3、人员仪容仪表、着装要求

（1）服务规范

礼貌、细致、热情、耐心、进取、创新

（2）仪容规范

①保持饱满的精神状态，以旺盛的精力投入工作；

②上班时应仪容整洁、仪表端庄；

③工作牌一律端正地佩戴在左胸前；

④上班时间应着装统一，办公场所一律不得穿拖鞋。男性不得佩带饰物，女性佩带的饰物应端庄典雅，一律不准纹身；

⑤整齐，不得做怪异发型；

⑥女性不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品；

⑦保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

（3）举止规范，说话得体，表达准确，语言文明。

服务目标及服务内容

1、总的质量目标

（1）服务区域内环境卫生干净、设备运行良好、和谐、稳定，不发生重大投诉。

（2）服务区域内无因物业服务方责任造成的重大事故。

（3）设备系统完好率98%。

（4）采购人对物业服务满意度达95%以上。

2、总体服务指标

（1）秩序维护管理

保安24小时值班制：负责军休文化活动大楼区域内值班、巡逻（按采购人规定的路线和重点检查点），着装整洁。形象好，文明执勤，语言规范。班次安排：早7：00至15:00、中15:00至23:00、晚23:00至第二日7:00共3个班次。

（2）环境维护管理

保洁员8小时工作制：负责军休文化活动大楼各服务区域的保洁、消杀等工作。

（3）设备维护管理

维修8小时工作制：负责军休文化活动大楼各服务区域的水、电、弱电等设施设备的日常巡查养护、中、小维修等工作。

1、服务时间及地点

（1）服务时间：3年。

（2）服务地点：长沙市军队离退休干部活动中心。

（3）服务方式：现场服务。

2、付款人及付款方式

（1）付款人：长沙市军队离退休干部活动中心

（2）付款方式：具体以合同约定为准。

（一）秩序维护管理?

1******消防管理、接报故障及时报修、突发事件的处理等。其中门岗执勤人员必须姿态端正，注意力集中，认真履行登记手续，严格控制进出人员与车辆。

2、安全巡逻管理：①不间断来回巡查，维护治安安全；②晚上20:00至次日6:00******消防、照明等公共设备、设施情况，发现异常采取相应措施处理，并报告队长。

3、进出人员管理：①必须按要求控制进入大楼人员，不得随意准入。②发现可疑人进入需用对讲机通知监控室值班员进行跟踪；③对出入人员的所有大件物品，必须凭采购人证明履行登记手续后方可放行。对采购人寄存的物品要妥善保管，履行寄存手续；④严禁商贩、乞讨、捡破烂等闲杂人员进入大楼；⑤严禁易燃易爆物品进入。

4、成立消防应急控制小组。有消防应急预案并每年至少演练一次。

安防用设备配置需求及品牌参考如下：

（二）房屋管理

服务内容：①、水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管******消防设施、双电源转换开关箱维修更换；⑤、景观照明线路、灯具；⑥、配电间线路、强电井低压线路、开关维修更换；⑦桌椅、门、锁、窗、抽屉、家具小型维修。

服务标准：确保房屋的完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整完好、无遗缺；碎裂或有断裂、断损的，应及时向采购人报告，并及时修补。

（三）设施设备管理

1、电梯运行管理

服务内容：电梯维修保养、检测和运行管理。

服务标准：建立电梯运行管理、安全管理制度，轿箱内地毯按时清洗更换，电梯凹槽内无杂物，按钮表面光洁，不锈钢光亮无尘。通风、照明及其它附属设施完好，轿厢井道保持清洁；电梯出现故障，半小时内组织专业维保人员到达现场抢修，协助维保人员及时排除故障。

2、空调设备运行管理

负责空调设备的日常管理，按照空调设备管理规定按时开启、关闭空调；建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调设备安全运行和正常使用。空调设备出现运行故障后，及时报告采购人。

******消防系统维护

******消防设备；安全出口、疏散指示灯火灾时应维持******************************消防部门核发的上岗证书，有突发火灾应急方案。

4费用：人员费用、耗材费用、维护费用

（1）人员费用列入物业管理费开支；

（2）维修耗材包含在物业管理费中（单次500元以内，每年累计2万元以内由物业负责，超过由甲方负责。），公共区域维修耗材由物管公司代购；

（四）环境维护管理

1、服务内容：军休文化活动大楼等所有公共场的日常清洁、消毒，垃圾等废弃物收集转运等。

2、服务标准：（1）建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%，具体区域标准：外围及周边道路：地面干净无杂物、无积水、无明显污迹、明沟、窖井内无杂物、各种标示牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。所有大院内产生的垃圾实行日产日清制度，杜绝垃圾过夜处理。

（2）大厅、楼内、公共通道：地面干净、无污渍，门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍，门窗玻璃干净无尘，无明显印迹；各种金属件表面干净、无污渍，门把手干净无印迹；天花板无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹。

（3）培训室、接待室、活动室、评审室、荣誉室、服务大厅：地面、墙面、干净、无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

（4）楼梯及楼梯间：梯步表面干净无污渍，防滑缝干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

（5）公共卫生间：地面干净、无污渍、无积水，大小便器干净，无污渍，各种隔断面干净，无乱写乱画，无污迹，墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网，门窗表面干净，窗台无灰尘，玻璃干净无水渍，洗手台干净无积水，面盆无污垢，各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范，废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通无明显异味。

（6）电器设施：灯炮、灯管、灯罩无积尘、无污迹；装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

（7）******消防箱、公共设施：保持表******消防栓表面光亮、无污迹。

（五）室内外绿化管理

1、保证花木的正常繁殖生长；

2、负责花木、草坪的维护保养；

3、负责所有绿化地带的修剪、施肥、除草及维护保养；

4、负责所有绿化地带的浇水工作，做到各个季节在不同的时间浇灌，避免温度过高或水分太多造成花木的死亡；

5、修剪工作完成后，绿化工应及时清扫工作现场并带走垃圾；

6、每次喷洒药剂时，最好选在周末或晚间进行，同时竖立警示牌告知此地已洒药，避免不必要的伤害；

????7、室内外的绿化植物养护、清洁及更换。

（六）公共服务

服务内容：负责培训室、教学室、评审室等日常开放管理和音响、视频、监控、照明设备控制；布置、调整工作；贵宾室、职工之家日常使用管理。

（七）化粪池清理

化粪池每年清洗两次，化粪池内清理的粪便污水污渍清运并妥善处理；确保服务范围内所有化粪池粪便污水不外溢；如出现化粪池污水外溢等异常情况，接到通知后须在8小时内到达处理在清理过程中，应当采取相应的安全防范措施。

（八）公区物质消耗

本项目保洁服务相关的清洁设备及工具（清扫车及垃圾运送斗车、、铁锹、扫帚、拖把、废纸筒、篓等）及清洁用品（如洗洗衣粉、84消毒水、清洁剂、厕必净、卫生球、不锈钢油、垃圾袋等）由物业公司购置并承担费用。物管公司提供的设备、工具及易耗品的质量如未达到采购人的要求，采购人有权要求物管公司进行更换。

悬挂保洁责任区域告知牌，内容包括但不限于责任人姓名、区域范围、月度工作计划表、巡视保洁记录表等。

保洁类工具及易耗品，设置专用存储柜分类放置，专人使用与管理。

其他未列入的正常保洁工作以及突发性事件（如节日、接待等）造成的保洁工作的项目、部位均包括在本次招标服务范围内，物管公司不得拒绝提供服务。

（九）个性化服务部分

服务内容：国庆、元旦、春节喜庆环境布置（旗帜、对联、鲜花、彩灯、灯笼等）。

（十）会务服务管理

一般会务服务按照采购人通知单执行，工作内容如下：

1、会议室灯光、音响、区域照明、录音及空调等设备管理；

2、会议室内所有物品摆放整齐；

3、会议室外接收台所有物品摆放整齐，所需物品准备充足；

4、绿摆植物长势良好、清洁无虫害；

5、安排会务人员、维修人员、主管级以上人员随时调遣。

6、有关标识收回指定位置并马上检查有无客人遗留物品，对会务现场拾遗到的物品交由采购人；

（十一）其他约定事项

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿；

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保安全防火，因物管公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物管公司承担；

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物管公司按规定购买社会保险，其费用由物管公司自行承担；

4、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物管公司根据自身的需要订的报刊、杂志，手续费用自理；

5、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成采购人交代的其他临时性任务；

6、因物管公司管理造成的一切事故由物管公司承担全部责任。

7、物业管理用房的提供情况：采购人提供物业管理办公用房。

由采购人成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），监管小组每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分。评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据，与物业费用支付挂钩，月度考核得分在95分以上的，不处罚；在90分（含）-95分的，扣1000元；在85分（含）-90分的，扣2000元；在85分以下的，扣5000元）具体评分表如下：

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1、中标人所属工作人员的安全及其他一切意外风险与劳动纠纷由中标人承担，采购人概不负责。

2、物业管理人员本身对长沙市军队离退休干部活动中心财产造成的直接损失，由物业管理公司全额赔偿。